案例：

   赵某将自有房屋一套出租给田某适用，并与田某签订了书面的房屋租赁合同，租期为一年。合同签订后，赵某将房屋交付田某使用，田某使用赵某的租赁房屋6个月后，一直未按合同约定支付租金，为此赵某找到田某要求支付6个月的租赁费并赔偿其他损失。田某同意与赵某协商处理并支付了6个月的租金，合同继续履行。几周后田某偶然得知赵某租赁的房屋存在抵押，便以赵某擅自出租抵押房屋合同无效为由要求赵某返还其6个月租金。问：田某的说法是否正确？

律师解答

田某的说法不正确。

根据鲁高法【2011】297号文件关于出租人出租抵押房屋合同的效力认定问题的规定：在房屋上设定抵押权后，能否进行出租，我国现行法律、行政法规没有明确规定，一般认为，房屋被抵押后，抵押权实现之前，出租人将抵押房屋租赁给承租人适用不违反法律、行政法规的强制性规定，且不影响房屋的正常使用，完全可以实现签订租赁合同的目的，应当认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同是有效的，但出租人负有对租赁物的权利瑕疵担保义务，如出租人为履行该义务，承租人有权行使合同解除权，并要求出租人承担违约责任。