【案例】

    2009年5月，李某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定李某购买该房地产开发公司开发的某大厦第20层楼商业用房一套，合同约定建筑面积54.93平方米，每平方米1.61万元，总价88.4万元。合同签订后，李某付清全部购房款，房地产开发公司也依约交付了房屋。

2010年2月，在办理土地证、房产证等证书时，李某发现土地证上登记的土地使用年限为40年，而不是商品房买卖合同约定的70年，于是，李某找房地产开发公司交涉，要求赔偿。在多次交涉未果后，李某起诉到法院，要求房地产公司退还多收30年土地出让金37.9万余元（即商品房总价款按70年分摊）。

【律师解答】

关于商业用地的适用年限，《城镇国有土地出让和转让暂行条例》明确规定为40年。

本案双方争议的焦点在于对双方所签商品房买卖合同第一条相关规定如何进行理解。涉案商品房买卖合同第一条第二款载明：该地块面积为5095平方米，规划用途为商业、住宅、办公用地，土地使用年限自2005年9月10日至2075年9月9日。据此，赵某认为房产公司实际上是承诺涉案商业用房的使用年限为70年。

事实上，该合同第一条的标题为项目建设依据，因此该条款应理解为房产公司向购房人说明该地块的规划用途以及使用年限，具体涵义应理解为：规划用途分为商业、住宅、办公用地，用途不同，则使用年限不同，其中最长年限为70年；至于其中商业用地的使用年限，根据《城镇国有土地出让和转让暂行条例》的规定应为40年。因此，房地产公司在商品房买卖过程中不存在欺诈行为，是李某自己对该合同条款理解有误。最后，法院依法驳回了李某的诉讼请求。在此，建议开发商在拟定《商品房买卖合同》条款时，区分住宅、商业用途的使用年限，一年产生争议。