【案例】：

    2008年1月，宋女士看中了一套位于市郊区的期房，并于3月与开发商签订了商品房预售合同，并交全部购房款，合同约定房屋与2008年10月31日之前交付。合同约定的交房日期到后，开发商却未通知于女士收房。

到工地一看，宋女士购买的房屋已竣工，但单元楼门口被许多东西堵着，附近还有农民工看守。宋女士欲进去看房，但被农民工拦住。农民工称：他们是建筑公司派来看房子的，因为开发商拖欠了建筑公司工程款，所以建筑公司就暂时扣留了这栋楼房，而宋女士在开发商还清欠款之前也不能住进去。之后宋女士找到了建筑公司的负责人，建筑公司称根据我国相关的法律规定，如果开发商未支付施工费用，建筑公司有权扣留其财产，并有权请求法院对扣留的财产予以拍卖，其对所得款项有优先受偿权，至于购房人的损失只能向开发商另行主张。

【问题】：

宋女士想了解一下建筑公司的负责人的说法正确吗？宋女士的合法权益应当如何得到保护？

【律师解答】：

本所律师认为：宋女士所遇到的问题实际上是建设工程承包人的优先受偿权是否可以对抗房屋买受人利益的问题。

根据我国《合同法》第286条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

而最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第一条也规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但是这并不等于承包人的优先受偿权优于购房者的所有权。最高人民法院在该批复的第2条对此作出了明确的规定，即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

本案中，在宋女士已交付了全部购房款的前提下，建筑公司就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗宋女士，因此，即使开发商拖欠了建筑公司的工程价款，建筑公司依然没有权利将此房屋折价或拍卖。对于建筑公司的侵占行为，宋女士可以联合更多的业主向人民法院起诉要求开发商履行合同交付房屋，或直接起诉建筑公司要求其腾房并承担侵权责任。