【案例】：王某与某房地产开发公司签订了某小区号楼3单元301室的《商品房买卖合同》，合同约定了房屋价格和交付时间。合同签订后，王某依合同约定支付了约定合同价款，房地产开发公司按合同约定时间将商品房交付王某使用，但王某并未及时办理该房屋的产权登记手续。5个月后，王某又与李某签订了一份《商品房买卖合同》，约定将从某房地产开发公司购得的该套商品房以每平方米高于原购入价600元的价格卖给李某。但后因此房屋价格持续上涨，王某据不办理产权登记手续且主张李某与其签订的《商品房买卖合同》无效，李某为维护自身的合法权益，诉至法院。

     【律师解答】：

     本所律师认为：王某与李某签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也系合同双方当事人真实意思表示，该合同为有效合同。王某违反合同约定，李某诉请张某继续履行合同应予以支持。

    《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违法法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要证据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37第1款地第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，其与李某所签订的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款；第二、《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；第三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围；第四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。

    本案中，因房地产开发公司履行合同，将商品房交付王某使用，王某因此获得了对商品房的直接占有，王某对商品房的实际占有使得王某对商品房有管理和支配的权利，即王某具有对商品房的合法所有权。但由于我国民法采取的是不动产变动登记主义，不动产所有权的转移以登记为标志，因此，王某取得的是一个欠缺登记要件的不充分的所有权，但这并不影响其对商品房的合法处分权。我们认为，王某转让商品房给李某的行为是有权处分，不是无权处分。