产权酒店有望成为汽车、房地产之后的又一个消费热点。有业内的专家如此预测。

我国的产权式酒店发源于海南，目前全国的产权式酒店项目已蓬勃发展，潍坊地区也随即引进。

这样的预言或趋势分析，于普通投资者而言，是无法把握的。他们之所以被打动，不是因为产权式酒店对于未来发展方向的承载，而是缘于产权酒店开发商关于高额投资回报的承诺。

所谓产权式酒店即把酒店的每间客房分割成独立产权单位出售给投资者，投资者每年拥有该酒店一定时间的免费居住权，其他时间不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司经营以分取投资汇报。回报方式一般有两种，一是每年获取一定数额的固定回报；一是以一定比例获得年底分红。

国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，既有约定期地使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

然而，业主购买后是否能够在如期得到合同约定的利率，成为关注的焦点，同时亦是争议的焦点。其次法律上风险可谓暗礁险滩处处：

其一，由于违法，可能导致合同无效。《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。这就意味着在法律层面上是不允许开发商以售后包租的方式销售产权式酒店的，否则，合同无效。但是，开发商为了规避这一规定，，在与业主签订《商品房买卖合同》时（后），往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》，以第三方的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商就通过施展“金蝉脱壳”之术，用酒店管理公司这个“壳”将法律风险和经营风险巧妙地转嫁到投资者身上。

其二，酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确，难以保障投资者权益。酒店是一个具有综合服务功能的实体，除了客房以外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施，而且所有的增值服务均有赖于这些高档、完善的配套设施。在合同没有约定的情况下，这些配套设施的所有权和使用权一般归开发商所有，而投资者仅仅是客房的产权人，并不享有配套设施的共用权。如果开发商不提供配套设施服务，而单个客房又无住宅或酒店的使用功能，就意味着客房不能获取任何收益。还有，开发商预售客房后，为了适应市场需求，有可能更改规划，并要求投资者增加投资或分摊费用。开发商还可能取消部分娱乐休闲设施或者降低档次，致使客房贬值，间接损害投资者的利益。

其三，在委托管理机制方面存在严重问题。就目前产权式酒店的操作方式而言，投资者依约定让渡了客房的使用权，根本无法从法律上保障自己的权益。原因有四：

1、虽然投资回报在合同中明确约定，但实际上很难操作。因为酒店管理公司财务是不公开的，作为分三个体的投资者根本无法了解酒店的经营收入，也不知道回报是否合理。另外，大部分投资者为自然人，产权式酒店具有明显的地域性，外来投资者无法投入大量的时间和精力关注经营情况；

2、产权式酒店的产权和经营权是分开的，酒店管理公司不愿在合同中约定承担达不到管理目标的责任，所以，经营不佳对管理公司无关痛痒；

3、合同对退出机制没有约定。如果酒店管理公司不符合要求，投资者难以行使解约权，即便解约委托新的管理公司，如果开发商不提供配套设施服务，其他管理公司也不能进行经营；

4、高额回报涉嫌违法，即使合同无效，开发商也只是退还已付款，而投资者除不能获得应得收益外，资金还被占用很长时间。

案例如人民法院报登载的北京某酒店时至今日，在媒体和公众的认知中，处于北京某地区某酒店是北京首家产权式酒店。2001年前后，是她“闪亮登场”的季节。当时的营销广告中有一个形象的说法：“就想搬回家一台提款机。”酒店开发商在广告中承诺，业主买下房子，不仅拥有百分之百的产权，而且可以坐拥每年10%至30%的投资回报。

三四年之后，也就是某酒店开发商及酒店物业管理公司成了被告以后，北京的酒店业内专家斥责所谓30%的投资回报简直是“胡闹”。他举证说，北京的酒店业平均利润率也就在2%左右，外地不少酒店甚至多为亏损。能把投资收益做到8%就足以堪称业内高手了。

但这一提醒，注定是一副事后的清醒剂。资本的逐利本能，常常是外行的投资者奋不顾身。来自北京甚至外地的300多位投资者用的吃下了这第一只螃蟹。他们少则投入20多万，多的投入40来万，拥有了某酒店一间客房。在签下购房合同的同时，投资者还与开发商指定的酒店物业管理公司签订了一份委托经营协议，不过，30%的收益回报率没有出现在任何一份经营协议中，约定的固定收益率最高者为10%。

上个世纪六十年代的法国，曾有12个家庭在著名的旅游胜地阿尔卑斯地区合资购买了一套房子，约定每家轮流使用一月以作度假别墅。产权酒店的兴起就肇源于这一“分时共享”的独特创意。有所不同的是，产权酒店的所有者一方面每年享有该酒店客房一定时间的免费居住权——在空间上与人共享，另一方面按份享有该酒店的经营收益——那是他原始投资的回报。

北京某酒店的投资者同样享有这两个方面的权益，只是对这两重权益看重的程度不同。他们不太关注自己的免费居住权，而更关心投资回报。在现时的中国，赚钱的欲望毕竟远比对生活的追求来的强烈。

业主们这一强烈的赚钱欲望被兜头泼了一盆冷水。2003年1月北京某酒店开始试营业。3个月的试营期间，生意十分火暴，时值冰雪节，大量游客挤在酒店大堂等待入住。可惜的是，试营业时的风光没能延续下来。某酒店第一年的经营收益没有达到约定的数额。有业主抱怨，30多万元的投入，一年分红只有区区数百元，别说10%，连千分之十都不到。

对业主声称的投资回报率，某酒店的开发商和经营管理公司不予认同。他们在散发的材料中称，到2004年底，酒店共为业主支付回报总款约940万元，加之部分业主此前停止向银行还款，开发商代为垫付的银行按揭款项约294万元，实际支付业主回报已达1234万元。综合计算，实际投资回报率在5%左右。以这样的投资回报率计算，在北京的酒店行业中应属上乘。

即便是综合计算的5%投资回报率，也无法让业主们满意，原因很简单，这样的回报率仍和合同约定的比率落差在一倍以上。签订10%固定回报的委托经营协议的业主大约占业主总数的一半左右。另有部分业主签约当时期望酒店当年就能产生丰厚利润，签订的是“按酒店实际收入进行分配”的浮动收益协议。这部分业主对投资回报的期望值显然在10%以上。换句话说，他们对某酒店实际投资收益率的失望更大。

业主们选择的解脱之道就是退房。实现退房目的的途经只能是寻求法律救济。因此，以北京某酒店为表标的物，提出种种请求或理由的诉讼分为两类：

一类，提起民事诉讼，请求撤销业主与开发商之间的买卖合同，退还房款。理由是，开发商存在弄虚作假嫌疑，“酒店变住宅”。法院依法判决业主败诉。

一类，提起行政诉讼，请求撤销行政管理机关办法的房屋所有权证。理由是整个房产交易形式要件欠缺。业主仍以败诉告终。

与此同时，部分业主依据合同约定，向北京仲裁委提起仲裁，请求解除双方签订的购房合同。但在业主们发现形势于已不利之后，主动申请撤回了仲裁。

业主们围绕北京某酒店的诉讼仲裁并非尽输，在另一条战线上，他们就有人打了胜仗。有业主申请北京仲裁委，请求裁定被委托经营方—北京某酒店物业管理有限责任公司按照委托经营协议兑现投资回报及迟延期间的利息。这一请求得到了仲裁机构的支持。不过，在业主看来，这只是一场面子的胜利，应为败诉方根被就没有银两往外掏。

郁闷的不仅仅是业主，作为开发商的背景某集团虽然胜诉，但是看到昔日商业伙伴成为今日法庭上的对手，也是一番酸甜苦辣在心头。“走到今天这一步，实在出乎我们的预料。我们希望，各位业主和酒店物业管理公司形成一个利益共同体，共同培育这个市场，大家一款赚钱，利益共享，风险共担。”说这话时，总裁杨某一脸的真诚。

开发商的郁闷还来自于业主对他们所谓欺诈宣传的指控。

该产权经营一般濒临市区等繁华地段或在风景区内，这也是产权酒店的宣传手段之一。但这种诱惑式的宣传，往往使投资者丧失理性。没有理性地考虑其中蕴含的市场风险、商业风险和法律风险。而在法律上所谓的风险并不指向市场风险、商业风险。二者不系同一概念，如商业上的诉诸得不到回报，而诉诸法律、司法机关一般不予支持。