房产税改革中央地方现分歧

2011年元旦假期平静过去，“房地产税1月1日试点”的预期并没有兑现。

最新一期新世纪周刊发表题为《房产税改革中央地方现分歧》的文章称，当重庆和上海将房产税试点的申请提交国务院，现实的矛盾和冲突便浮出水面。“对很多重大问题，各方存在很大分歧。”文章引用一位接近财政部和国家税务总局的专家表示，房产税可能比设想的要慢，遇到的实际问题，也比想象复杂得多。

一位财税专家表示，财政部和国家税务总局对改革已达成共识，不只是取消1986年《房产税暂行条例》中对个人所有非营业用房产的免税优惠，而是要在不动产保有环节，将现有房产税和城镇土地使用税整合为全新的房地产税，同步出台房地产税暂行条例。

山东楼市回暖严防高价地  再现“地王”需上报

日前，山东省国土资源厅发出通知称：山东省部分地区房地产市场进一步回暖，出现土地出让溢价率偏高的现象。 据介绍，省国土资源厅要求，今后我省各地应密切关注本地土地市场动向。市、县国土资源主管部门要对可能出现“高价地”的地区，认真进行事前评估，防止出现高价地，稳定市场预期。同时要加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，上报省厅和国土资源部。

山东叫停“毛地”出让  违法用地将按季度曝光

山东省国土资源厅日前下发通知，要求山东省各地土地出让要严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。

所谓取消“毛地出让”，就是国有建设用地不能直接入市交易，将由政府收储后再入市交易。业内人士认为，政府直接收储土地最大的好处是避免一些土地的一级开发进展缓慢，出现开发商主动或被动“捂地”的情况。

省国土资源厅要求，对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

市、县住房城乡建设(房地产、住房保障)主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，一并纳入出让合同。土地出让成交后，原则上不得改变容积率等规划控制指标。由开发建设单位提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。

国土资源主管部门要严格土地竞买人资格审查，对存在《通知》中列举的违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动，并按季度向社会公布、曝光。

定金合同的效力

案情：王某与李某于2006年10月20日口头达成了一项约定，李某将一套建筑面积为120平方米的房屋以82万元的价格出售给王某，双方在三日后签订正式书面购房合同，同时一并协商买卖合同的其他条款。为了确保双方签订正式的房屋买卖合同，王某与李某签订书面协议，约定由王某付给李某5万元定金。王某当场向李某支付了5万元定金，但李某收受定金后并未就合同其他条款与王某协商，也没有与王某签订书面房屋买卖合同，反而于2006年10月31日将该房屋卖与赵某。王某要求李某履约遭到拒绝，遂向法院起诉，要求李某双倍返还定金10万元。

李某抗辩称，定金合同是从属合同，以存在有效的主合同为前提，现双方没有订立房屋买卖合同，故不存在有效的主合同，双方约定的定金合同自然无效。

判决:法院审理后认为，原、被告之间的定金合同属于立约定金，合法有效，遂判令被告双倍返还定金10万元。

评析：本案是一起定金合同纠纷，争议的焦点是原告预先交付5万元定金的性质及该定金的效力问题。

　　定金是指合同当事人为了担保合同的履行，依据合同的约定，由一方预先给付对方一定数额的金钱，数额不得超过合同标的额的20％。定金合同必须采用书面形式，在性质上属于担保合同。根据担保法的理论，担保合同具有从属性，其以有效的主合同的存在为前提。定金合同因性质不同导致与其相对应的主合同也不同，不能对主合同一概而论。换言之，判断定金合同的效力需要考虑定金的性质及与其对应的主合同是否存在。

    根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。立约定金是指为担保订立合同而交付的定金，定金交付后，如果当事人无故拒绝签订合同，则丧失定金或加倍返还定金。在本案中，原、被告口头约定了房屋买卖合同的基本条款——房屋和价款，并约定了为保证双方签订正式合同，原告向被告交付5万元定金。从该约定上看，双方之间并未形成具体的房屋买卖合同关系，仅是对房屋买卖达成了初步意向并约定双方继续协商其他条款并最终订立正式的书面合同。很明显，该定金从性质上判断，属于立约定金，那么该立约定金的效力又如何认定呢？

规避法律的房屋买卖合同是否有效?

     基本案情：2009年10月6日，王某通过中介公司与刘某达成协议，由王某购买刘某商品房一套，总价款38万元，双方在签订商品房买卖合同时，为少交过户税费，房产中介公司提议，将上述商品房的买卖价格议定为20万元，该合同还约定，王某预付购房定金5万元，本合同经房产交易管理部门批准后，该定金可抵作购房价款。同日，王某与刘某又签订了一份《房屋买卖合同》，明确交易房屋价格为38万元，王某于签订合同后7日内预付购房款10万元，刘某在收到预付款后2日内交房屋钥匙给王某，其余28万元房款在2009年12月31日前付清。该合同还特别载明：交至房产管理部门总价为20万元的买卖合同只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式合同，无任何法律效力。

2009年10月8日、10日，王某分两次向刘某支付了购房款10万元，刘某也将房屋交付给了王某使用。11月10日，王某与刘某办理有关房屋买卖过户手续，双方按房价为20万元的买卖合同，缴纳了有关产权移转手续费、契税等费用。12月20日，王某取得了《房屋所有权证》。后因王某资金不到位，12月底前陆续支付了18万元给刘某，剩余房款10万元一直未付。

2004年6月，刘某起诉至法院，要求王某按照总房价38万元的合同支付剩余房款10万元并支付利息。王某辩称，总房价为20万元的买卖合同经过房产管理部门备案，具有法律效力，而另一份没有经过房产部门备案没有效力，应当按照房价为20万元的合同履行，因此，刘某已经得到28万元，其中8万元属于不当得利，应当返还。

法院判决：一审法院审理认为：当事人的民事行为必须符合法律规定，不得损害国家、集体或者第三人的利益。原、被告为达到少缴税费等目的，恶意串通，故意将双方谈妥的房屋买卖价38万元，以20万元的价格向房产管理部门申报并办理产权过户手续。20万价格的买卖合同是当事人瞒报房价所致，其偷税的行为损害了国家利益，故该协议无效。房价为38万元的合同是双方当事人真实意思表示，双方也确实按此协议履行，只因被告未付清房款而引发诉讼。因此，一审法院判决支持原告诉讼请求。二审法院经审理，维持原判。

案例评析：合同法规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵守。依法成立的合同应当具备下列条件：（1）主体合格，即行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实，即行为人的意思表示与其真实的内在意思相一致，并且其意思完全是基于自己的正确认识自愿形成的，未受到他们的不法干预或者不当的影响；（3）不违反法律或者社会公共利益，即合同的目的和内容不违反法律、法规的强制性规定，不侵害社会公共利益、国家利益和他人的合法权益。

本案中，存在房价为20万元和房价为38万元两份买卖合同，其中价款为20万元的买卖合同，虽然在形式上符合法律的规定，并且到房产管理部门办理了备案手续，但是实质上，双方签订该合同的目的，实为规避法律，逃避国家税收等费用。在合同法上属于“以合法的形式掩盖非法的目的”，并且属于“双方恶意串通损害国家利益”的合同，应属无效合同。无效合同，自成立时就无效，不发生法律效力，不受法律的保护。房价为38元的买卖合同，虽然没有经过房产管理部门的备案，但是买卖双方的真实意思表示，且双方也是按照该合同实际履行的，应为有效合同，应当继续履行。另房屋买卖合同不以批准或者备案不生效条件，即房产管理部门的备案不是合同生效的必备要件，因此，该合同自成立时即生效，但未经备案，且未经房产过户登记，不能产生物权变更的效力。

风险预防

房地产售后包租  最高可判十年刑

今后，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚，最高可判十年有期徒刑。

　　近期最高人民法院全文公布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，此《解释》将于2011年1月4日起实施。《解释》将重点惩治非法吸引公众存款、集资诈骗等非法集资犯罪活动。解释规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚。

　　另外，媒体对非法集资活动相关商品或者服务作虚假宣传发布虚假宣传的，将以虚假广告罪处罚，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。