行业动态
‘城镇房地产税暂行条例’即将出台
9月29日，国务院新一轮的楼市调控政策如期而至，与此同时，房地产税何时开征、如何开征的问题又成为社会关注焦点。
    住房和城乡建设部一位官员日前证实，目前财政部主导的《城镇房地产税暂行条例》修订工作正在紧张进行，并已进入冲刺阶段，但涉及评估、征收手段等方面的原因，还需要一定的时间准备，但取消原有《暂行条例》中规定的对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。
　　按照财政部的思路，在取消现有《暂行条例》中对住宅的免征优惠后，将对高档房、大户型、非自住的住宅，以年为时间单位，征收保有环节税负，以贯彻国务院坚决遏制楼市投机、投机资本的调控精神。这份制定于1986年的国务院规章，除取消城镇住宅享有的免征优惠待遇外，同时对住宅改为按评估值计征，并划定用于自住面积的免征部分，多大部分免征将交给地方政府划定。
按照目前房地产税框架之下的修订，未来住宅保有环节产生的税收收入，将全额归地方财政所有。而《暂行条例》属于国务院规章范畴，修订只需国务院批准即可生效执行。
国土部官员：小产权房清理方案很快会出台
据悉，全国小产权房问题清理领导小组近期对济南等小产权房违法现象严重的城市进行了调研，小产权房清理工作方案很快会出台。
对于由来已久的小产权房问题的处理，国土资源部执法监察局局长李建勤表示，全国小产权房问题清理领导小组正在组织调研、研究、提出清理工作方案。前不久，领导小组办公室刚刚对济南、郑州以及南京等小产权房违法现象严重的城市进行了调研，了解情况，对小产权房的处理提供借鉴作用。
    根据此前报道，国土部等十四部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案，方案也已经上报国务院，国务院正在向相关部门征求意见。
三部委再发文：开发商拖延开竣工将禁拿地
近期从国土资源部获悉，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产调控成果，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部要求，各地对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。
相关人士指出，如果上述规定都能够得以严格执行，将有相当一部分开发商被暂停拿地资格，其中可能还会有部分明星企业，这些开发商不仅面临无地可拿，而且资金链将面临严峻的考验，或将不得不降价售房以缓解资金压力。
国土部：土地违法问责不会爽约 年内肯定严格执行
近日有媒体报道猜测说，首次土地违法问责可能夭折，因为按照国土资源部原来部署，今年9月评估验收，并根据检查结果对土地违法问题严重的地方政府启动问责。但是，到目前为止,问责仍然没有实施。对此,国土资源部部长徐绍史在接受专访时表示：土地违法问责目前正在进行数据审核确认工作,国土资源部不会爽约，年内将严格问责。
徐绍史介绍说，根据工作进度，目前正在对相关数据进行核准。10月31号之前，违法占用耕地面积比例达到15%以上的市、县国土资源行政主管部门，要对违法用地具体情况开展补充调查。11月5号前，各有关省级国土资源行政主管部门要完成补充调查的审核确认工作。核准之后国土部跟监察部、人力资源社会保障部一起，约谈一部分土地违法违规情况比较严重的地方负责人，同时会对土地违法违规比较严重的地方的政府的负责人进行问责，要受到党纪政纪处罚，如果是触犯刑律的话还会受到刑事处罚。这项工作在年内是肯定要完成的，不会爽约。
                  案例分析
承诺书是否可免除之前的违约责任
案情简介：某建设公司与某地产公司于2004年9月15日签订了《建设工程施工合同》，建设公司承建地产公司的某商品房建设工程，后又增加了其他工程量。2006年6月10日，建设公司工程完工要求有关单位验收，同年11月7日，该工程通过竣工验收。2006年9月7日，双方经初步决算达成一致，除未达成事宜外，确认完成的工程决算款为1597.2598万元。2007年4月12日，地产公司与某旅游公司（下称旅游公司）向建设公司出具一份《承诺书》，承诺于2007年8月15日之后的十个工作日内支付剩余的570万元，如未兑现承诺，愿意支付金额的30%违约金，同时旅游公司给予担保执行。到期后，地产公司与旅游公司均未支付承诺的570万元工程款，无奈之下，建设公司将地产公司与旅游公司诉至法院。一审判决地产公司支付570万元及从2006年11月8日至2007年8月29日，按双倍银行同期贷款利率计算利息和自承诺书约定付款日至判决确定支付日止，按银行同期贷款利率计算的利息。地产公司不服，提起上诉。
本案的争执焦点在于：违约金何时起算以及计算的标准。
双方观点：地产公司认为：第一，一审法院确定的违约金起算日期有误，地产公司无需支付2006年11月8日至2007年29日止的违约金。双方就建设工程的验收合格是时间确定在2006年11月7日，尽管建设施工合同中约定工程在竣工验收后支付总工程款的95%，但该条款并未约定在竣工时应支付总工程款的95%，而地产公司于2007年4月12目出具的承诺“确定570万元工程款在2007年8月15日后十个工作日内支付”属于对合同中有关工程款支付时间的补充，此时并未构成合同违约。所以建设公司对570万元工程款可以期待回收的时间为2007年8月29日，即地产公司在2007年8月29日无法支付570万元，建设公司的损失也只能从2007年8月30日开始计算。第二，按双倍银行利率计算违约金缺乏依据。违约金的约定并不是毫无限制的自由约定，而是要受国家法律的正当干预，故在建设公司没有向法院提供充分的证据证明其受到的损失为银行同期利率两倍的信息时，应按银行的同期利率计算损失，而不是按双倍计算。
建设公司认为：工程早于2006年6月10日竣工并交付使用，也提交了结算报告。2006年9月7日，双方达成无异议部分的工程结算款，按结算约定该部分结算价款未支付的570万元应以2006年9月8日开始支付违约金，且该款部分是地产公司在工程施工时就应支付的70%进度款内的。由于进度中有约定95%验收合格后支付，前后是紧接着的，故验收合格后当然要支付。酌减是一审法院自由裁量部份，实际上一审法院少算了建设公司的违约损失。而地产公司违约后出具的的承诺是对自己违约的加重处罚，惩罚性功能大于补偿性，建设公司并没有放弃原合同的违约责任，现一审法院对违约金作了很大的调整，降低了近一半，所以要求驳回上诉，维持原判。
法院判决：二审法院认为，建设公司未提供具体经济损失的证据，如按双方当事人约定的未付金额570万元的30%计算违约金，显然过分高于未付金额的银行同期贷款利息。一审法院对双方约定的违约金予以调整，2006年11月8日计算至2007年8月29日止按双倍银行同期利率计算已低于双方原先约定的违约金数额171万元，符合法律规定，结合违约金即有补偿性又具有惩罚性的特性，一审法院判令按双倍银行同期利率的计算违约金，与一方未履行金钱给付义务给对方造成的损失基本相符，并无不当，可予以维持。综上，地产公司提出的上诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，一审判决事实清楚，适用法律正确，驳回上诉。
此案最为关注的一点是，合同违约之后出具承诺书，并不表示之前的违约责任就可以就此抹消，该违约责任和承诺书违约后的责任都是要承担的。

           房地产名词解释
1、房地产契税
是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
2、营业税
指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
3、房产税
是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
4、营业税附加
是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
5、印花税
指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
6、房地产交易手续费
是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
    7、房屋权属登记费
    即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。
    8、土地收益金(土地增值费)
    土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
9、土地增值税
    是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
    10、土地使用税
    是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。
    11、耕地占用税
    是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。
    12、土地开发费
    每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、铺设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。
    13、住宅单方综合造价
    每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。
山东信约国证律师事务所基本情况介绍
山东信约囯证律师事务所系以专业领域服务的专业律师事务所，2010年3月被评为“潍坊市优秀律师事务所”，现有专职律师及助理十余人。主要服务领域为：建筑、房地产、合同、公司等民商事法律事务。
该所在《潍坊房地产》专业杂志中开辟有自己的专栏，专业探讨房地产法律事务，并担任多家企业的法律顾问，对公司法律事务有较深研究，在上述领域组建有专业资深律师团队。
该所的服务理念是：“专业、专家、专注”。该所的核心文化是：“诚信守约、国证若山”。
山东信约国证律师事务所可为公民、企业、公司等机构提供以下方面的专业服务：
1、建筑纠纷；2、房产纠纷；3、合同纠纷；4、公司事务；
5、其他民商事纠纷；6、担任公民、企法律顾问。
 
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