行业动态

房地产调控已近5个月，尽管房地产出现交易量的萎缩，但总体价格并没有出现下跌。国家统计局的数据表明全国平均房价已经连续两个月环比涨幅为零。目前楼市在降价压力转为涨价预期之间角力，加息呼声日渐增加，楼市面临进一步调控。

年初以来出台的一系列房地产调控政策并没扭转房地产价格上涨的预期，提高利率或是最好的使房地产降温的措施，近来有房地产业内人士不断呼吁政府加息，以抑制房地产市场的再度反弹。

即便不加息，中国政府对楼市仍然有进一步调控的办法，开发贷款等政策收紧即是有效手段，开发商“以资金为王”的底气被撤，将只能选择降价。此外，通过行政的手段强行增加保障性住房的供给，落实年初计划增加580万套保障性住房的建设任务，调控房价的目标都会实现。

面对近期楼市的回暖，很多开发商似乎重又燃起了涨价的欲望。针对这一苗头，中国房地产协会副会长朱中一近日提醒开发商，必须保持冷静，合理定价，否则可能招致更严厉的调控政策。业内人士也普遍认为，目前房地产调控高压依旧，如果房价再次出现“非理性上涨”，财税、金融、土地等相关政策均可再度“加码”。

随着近期楼市成交的回暖，房价也出现悄然上涨。根据中国指数研究院统计，近期被监测的35个城市中，能监测到价格的城市中有19城市价格上涨，其中北京、广州涨幅分别为18.48%、29.05%。面对此局面，无论是房地产业权威专家还是知名开发商，大都透露出一个信息，即目前宏观调控高压依旧，如果房价再次出现“非理性上涨”，财税、金融、土地等政策均可“完善、加码”。
    “楼市调控至少还有利率和税收两个‘撒手锏’没有使出来。”潘石屹分析指出，税收政策相对复杂，但利率政策很易操作。“如果提高按揭贷款利率或者上调首付款比例，房价会立刻下降。”他说。
    朱中一则指出，中央政府这次对房地产市场的调控，除了对抑制和投资性购房进行调控外，还有一个导向就是“力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合。”其中包括“完善土地的招拍挂制度，完善商品房的预售制度，抓紧制定住房租赁办法，完善土地增值税的预征和清算比，加快研究房地产税收制度改革等。”
    更耐人寻味的是，在今年7月初的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部部长徐绍史曾表示，“房地产市场或将在四季度进行全面调整。”徐绍史要求各地一定要重视房地产调控，保障房地产供地，特别是保障性用房供地。

案例分析

案情简述：2005年12月，王强所在的村进行旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同，王强得到两套二居室楼房。后朋友张林与王强协商购买其中的一套，王强表示同意。虽然王强是农村户口，张林是城镇户口，但王强所在的村村委会对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王强卖房的事情也表示不予干涉。后双方签订《房屋转让合同》，约定：产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给张林，售价为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，双方履行了该合同，房款两清。后来房价飙升，王强在2008年以国家禁止城市居民购买农民房屋，而张林是城市居民，故房屋转让合同属无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效。张林认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。且双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕；经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。坚决不同意退房。

法院判决：法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与张林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与张林签订的《房屋转让合同》无效、张林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。二审法院维持原判。

对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。值得一提的是，农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语，二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。

房地产名词解释

1、(住宅)房屋使用面积

是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

2、(住宅)房屋建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3、房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主体依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

4、房屋预测面积

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

5、房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

6、成套房屋的套内建筑面积

由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

7、套内房屋使用面积

为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

8、套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

9、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

10、商品房的销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

11、共有建筑面积

共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。