2010年4月13日，住房城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。
    进一步加强房地产市场监管。
    一是明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。二是要求对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。三是明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。四是要求各地健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。五是明确各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。
    完善商品住房预售制度。
    一是要求各地严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。二是强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。三是要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。四是明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
    加强预售商品住房交付和质量管理。
    随着房地产市场的持续升温，配套缺失、安全隐患等商品住房质量问题愈发成为社会关注的重点之一。一是明确商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。二是要求各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。三是要求各地落实预售商品住房质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位承担相应责任。四是要求强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。
    健全房地产市场监督管理机制。
    一是要求各地通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。二是要求各地积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案作为考核企业资质的依据。三是要求各地加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究，对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。四是要求各地建立商品住房市场动态监管制度，落实监督检查责任制度，畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。
    此外，《通知》还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。各地要在近期对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。

    国土资源部近日再次提出要加强房地产用地供应与监管，并就此制定了加强保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。同时将通过土地竞买人资格审查、严格规范土地出让底价等手段，进一步提高土地出让门槛.
    国土资源部日前下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》提出，要加快住房建设用地供应计划编制，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70％。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。
    通知要求，要确保保障性住房用地供应，各地对列入年度供地计划的保障性住房用地，要应保尽保、及时供地。保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地，应以划拨方式供应。要严格规范商品房用地出让行为，严格土地出让条件。严格控制商品房用地单宗出让面积；土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70％，竞买保证金不得低于出让最低价的20％。

    财政部、国家税务总局四月初发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，对《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》中首次购买普通住房契税优惠政策问题加以明确。
    《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

    证监会有关部门负责人近期表示针对房地产企业融资急剧增长的情况，将采取措施，联合国土资源部，加强对房地产企业融资的监管。
　　证监会有关部门负责人指出，对于房地产企业的融资申请，证监会要求保荐机构和律师就企业执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》出具核查意见，在审核中，重点关注募集资金投资项目的用地已经“四证”齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，募集资金仅限于项目开发。
　　目前拟定两类企业融资申请纳入征求国土部意见范围：一是募集资金拟投向房地产项目的股权类融资企业；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业。
　　据了解，国土部对送审企业购地用地的合规性予以审核，涉及事项主要是针对企业是否存在如违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等方面的问题，并据此出具是否支持融资的意见。
　　证监会有关部门负责人介绍，在前期两部门沟通协商的基础上，已将两批计41家房地产企业融资申请送国土部征求意见。目前，国土部已完成首批试点运行的25家企业的初审工作。
　　这位负责人介绍，今后证监会与国土部将就当前房地产企业融资的监管要求联合发布指导意见。同时，证监会将与国家有关监管部门一起，进一步完善信息共享机制，借助信息平台和工作机制，促进双方常态监管。
    证监会公布的数据显示，目前，境内上市的房地产公司有79家，占全国8万余家房地产公司的千分之一不到。2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，境内房地产上市公司通过资本市场融资442亿元，占房地产企业资金来源的0.77%。

    案情简介：王某向某置业有限公司购买了联体别墅一幢，双方签订了商品房买卖合同，王某支付房款后，置业公司依约交房。后王某发现该房屋存在地基下沉、房屋倾斜等质量问题，并导致出现车库内低外高倒返水和排水管倒流现象，王某认为该房存在严重质量问题，并向法院申请委托房屋鉴定机构对该房质量作鉴定，后法院委托某建筑设计研究院对该房进行鉴定，经鉴定该房属严重质量问题，因此王某要求作为开发商的置业公司予以退房返还房款，并赔偿其升值差价损失、装修损失等合计185万。置业公司认为该房虽然存在地基下沉、房屋倾斜等问题，但可委托专业施工企业采用迫降法纠偏，恢复到正常标准，不影响正常使用，因此不同意退房。
    双方观点：置业公司认为：一、双方订立了商品房买卖合同，买卖合同已成立并生效，双方应受买卖合同的约束，合同中对于房屋质量保证、退房情形已做出约定，而王某房屋出现的情况不属于双方约定的退房情形，置业公司应对该房屋进行保修。同时对于某建筑设计研究院作出的鉴定结论存在异议，并向法院申请重新鉴定。后法院委托同济大学房屋质量检测站对房屋进行重新鉴定，经过多项科学检测，作出鉴定结论为房屋存在倾斜但通过沉降计算结果和相关规范进行对比，房屋基础并未处于危险状态，可通过纠偏除了达到正常标准。二、根据双方订立的商品房买卖合同第三十九条约定的质量保修制度、合同附件约定的保修范围，以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《建筑工程质量管理条例》、《消费者权益保护法》办法等规定，对房屋存在质量问题的，首先看问题的性质是否可修复，可修复的应先修复，房屋存在质量问题并不必然导致双方解除买卖合同，根据同济大学房屋质量检测站对房屋的检测结果，置业公司应委托专业机构对房屋存在质量问题进行修复，因此对于王某退房的要求，置业公司不予同意。
    结果：后双方在法院的主持下达成调解协议，王某同意置业公司委托专业施工公司对房屋下沉、倾斜进行纠偏修复，置业公司对王某所购房屋存在质量问题以及房屋装修等损失作出合理赔偿。
    根据以上案例可以看出，房屋的质量问题不是任何情况下都可以退房的，对于房地产这类大件商品，退房是有较严格的条件的，同时在质量纠纷案件中司法鉴定结论成为关键性证据形式，对当事人的责任分担存在较大影响。且由于种种原因，因鉴定人的认知和技术水平及我国特定的社会关系，同一案件在不同司法鉴定机构鉴定的结论存在误差甚至相反的结果，故对相关技术规范应了解，这样可对鉴定结果的合理性作一个判断，当然也可对鉴定的合理性请教相关专业人士。

    案情简介：某地产公司与某建设公司于2004年9月15日日签署了建筑工程施工合同。合同约定由建设公司承揽建设该工程，开工日期为2004年9月20日，竣工日期为2005年11月7日，合同工期412天，工期每延迟一天按工程总价的0.05%承担违约金。合同签订后，建设公司进场施工，至2006年11月7日通过竣工验收。在施工期间，地产公司于2006年6月22日同意建设公司延长工期150天。后双方在开工日期，竣工日期上达不成一致意见，是否由此产生违约金的问题上产生矛盾而诉至法院。
    双方观点：原告地产公司认为，合同中约定开工日期是2004后9月20日，工程的实际竣工日期为2006年11月7日，相对于合同中约定的竣工日期2005年11月7日及除去同意延长的150天工期，该工程还是延误了215天。根据初步计算，该工程总价在1590万元，根据合同约定建设公司应承担1709250元的违约金。而被告建设公司认为，双方签订的《建筑工程施工合同》虽约定开工日期为2004年9月20日，竣工日期2005年11月7日，合同工期412天，但该工程监理处于2004年12月20日下达的开工令和原告地产公司同日发出的开工通知均明确该工程的开工日为2004年12月20日。2006年6月10日工程已竣工，被告建设公司要求原告对工程进行验收，原告2006年6月16日对工程进行验收，初步认定工程质量优良，还有几处需整改，整改之后总体工程质量合格，按有关规定工程个别项目的整改不影响该工程竣工日期的认定。2007年11月7日，该工程在按规定经过一个台汛期的考验后通过了某水利水务局主持的竣工验收。因此，应该工程的竣工日期就是2006年6月10日。而对于对方同意延长的150天工期，应认定为双方对合同工期已协商同意变更为562天。所以被告建设公司从2004年12月20日开工至2006年6月10日竣工，总工期为538天，并未超出约定的工期，不存在工程逾期竣工的事实。原告以2006年11月7日某水利水务局组织通过的竣工验收日期作为竣工日期，以此认定工程逾期与双方合同约定不妥的。
    法院判决：一审法院经过审理，支持了被告的观点，认为原告的起诉无事实基础和法律依据，驳回了地产公司的起诉，地产公司没有上诉，判决已生效。

    案情简介：农业银行某支行（原告）与某房地产开发有限公司（被告）签订预售协议约定原告向被告定购总建筑面积约892平方米，其中底层约434平方米，二层约458平方米的楼盘拐角处房屋，约定底层每平方米6500元，层高不低于3.5米，二层每平方米4300元，层高不低于2.9米，售房款总金额为约4790000元（按最终确定建筑面积计价），双方没有确定房屋的具体轴线，约定施工图出来后确定轴线。其他双方相关权利义务以正式规范的商品房预（销）售合同为准。协议指向的工程图纸是某大学设计的图纸，建筑图底层高为3.6米。协议签订当时所有的图纸都没有通过规划会审，后由于房地产整个形势及规划对街面立面的要求，某大学设计的图纸没有通过政府批准，而房产商重新委托某建筑设计有限公司的图纸，故现在的房子底层为二层设计，层高为5.3米，与农行约定的房子所指向的图纸完全不同了。房子开始销售后双方因价格和轴线二方面谈不拢，农行方要求按原价履约，房产商坚持因产品不同了，增高部份按市价加价360万元人民币，双方经多次协商未果，原告起诉至法院。
    双方观点：原告认为被告因为房价变化擅自违反合同约定将其购买面积擅自切块损害了他的利益，要求被告严格履行合同规定义务，且订立合同后原告按约已支付了房屋预付款。根据最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条应为房地产买卖合同。
    被告则认为原来约定的图指所指向房子已经不复存在了，因当时该图纸只是一个方案图，现在的房子的结构、空间尺寸、层高、景深和原约定的房子完全不同，要求履行合同不符合法律的规定，该协议属预约合同，是诺成性合同，非实践性合同。是属履约不能，目前沿街商铺从市容考虑有关部门要求层高加高，而层高加高容积率还是按3．2米折算。
    法院判决：一审法院经过审理认为该协议是预约合同。预售协议的签订时间为2003年1月28日，立项批准书的时间为2003年9月1日，方案会审纪要证明方案经政府批准的时间为2003年6月15日，施工批准是2003年12月24日。根据最高院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条的精神，认购书认定为商品房买卖合同的，该认购书应当在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订，而本案中原、被告签订预售协议时开发项目的立项、规划、报建审批手续并未办妥，开发项目也未定型，故该预售协议不能认定为商品房的买卖合同。原告的诉讼请求是要求继续履行合同，根据司法解释法院行使了释明权，告之原告变更诉讼请求，原告不同意变更，故驳回原告的诉讼请求。
    律师点评：原告要求履行原协议和规定义务的诉请是错误的。预约合同并不等于商品房买卖合同。签订预约合同的目的是将来订立一定合同，属于前期契约阶段合同，是诺成性合同。主要内容没有确定，施工图没有出来，轴线没有确定，项目也没有成型，此时该合同的主要内容是不确定的，只有在实际的施工图出来后才可以具体定型。就是说预约合同仅是一种设想，而非定论，尚需在后期施工图确定完成后进行更正。商品房司法解释对于预约合同认定为商品房买卖合同是建立在项目定性后预售许可证领出前签订的基础上，这时的标的物就是确定的。此案预约合同的签约时间在项目定型前，而事实上预约的图纸没有实施所以无法履约。既然整套图纸已经作废，而新设计的产品同原设计完全不同，那原约定的标的物就不存在了，原告可以要求被告承担违约责任，但不能要求履行合同。

    房地产开发公司在售房时往往对“定金”与“订金”的性质不甚了解，由此带来许多法律上的纠纷。
    房产销售商在售房时，一般不是马上订立合同，而是先订立预订单并收取一定的款项作为订立合同的保证，所以该款项应是具有立约定金的性质，正常约定是房子几幢几号，面积多少，单价多少，订立合同的时间，款项交付的时间，所以在这种情况下应该称作“定金”。交付定金行为具有保证双方订立主合同的担保性质，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。而有些开发商没有作认真的思考，喜欢按自己的习惯称作订金，而对订金的具体处理也没有作明确的约定说明，所以当购房者违约时造成对自己不利的局面，根据法律规定，订金如在表述上没有定金的性质在合同中是作为预付款对待的，如果合同没有订立，房产商应该把订金退还给购房者。
    所以预订单中的定金和订金是有本质区别的，在订立预订单时，一定要分清两者区别。