业主委员会诉物业管理公司房屋侵权纠纷案的法律评析   唐 静   发布于 2007-02-05 14:37:03

案例提要：本案小区物业管理公司将小区307.7平方米的一层大堂对外进行出租使用，小区业主委员会认为上述大堂的产权属于全体业主，未经业主委员会同意物业管理公司无权对外出租或使用，要求物业管理公司立即停止出租行为，将该大堂交由业主委员会管理并归还出租大堂的租金。物业管理公司则认为，其拥有小区大堂的合法产权证明，有权出租涉案小区大堂。本案双方当事人争议的焦点问题是：1、涉案大厦307.7平方米的大堂所有权的归属问题；2、被上诉人业主委员会有无权利对上述大堂主张诉讼实体权利。
一、案情
2001年12月6日，某小区业主委员会经住宅局同意后进行筹备，并于2003年6月16日在住宅局备案登记。后该业主委员会与小区物业管理公司就小区一层大堂307.7平方米的产权归属问题发生纠纷诉至法院。该业主委员会认为，国土资源规划局在小区公共面积说明表中明确大堂及消防中心、货梯、电梯等属于整栋分摊，其产权应该属于全体业主，未经业主委员会同意物业管理公司无权对外出租或使用该大堂，要求物业管理公司立即停止出租该大堂，将该大堂交由业主委员会管理并归还出租大堂的租金。物业管理公司则认为，其拥有小区的合法产权证明，从该产权证书以及规划国土局房屋建筑面积分套(单元)汇总表记载的情况来看，小区一层属于物业管理公司的建筑面积应当有2020．76平方米，从小区一层房屋建筑面积(分户)计算书上来看，明确标明被告目前作为商业区的建筑面积仅为1458．77平方米，加上大堂307．7平方米也不够一层应当属于物业管理公司的2020．76平方米，其他消防中心、电梯间、货梯间、楼梯间等均属于共用分摊部分。故物业管理公司所持有的《房地产证》证明物业管理公司合法拥有小区一层大堂的产权，物业管理公司有权将属于自己的房产进行出租，并反诉要求业主委员会停止在大堂内张贴有关大堂产权不属物业管理公司的宣传资料及要求业主委员会停止一切干扰大堂正常租赁的行为；同时反诉要求业主委员会赔偿其租赁损失人民币30400元。另查，该《房地产证》上明确记载涉案大厦1―4层建筑面积为8892．39平方米，用途为设备用房及停车库。
二、审判
一审法院审理认为，深圳市规划与国土资源局的公用面积说明表中，明确涉案大厦307．7平方米的大堂属整栋分摊的面积，应当属于大厦全体业主所有，同时，根据房屋建筑的惯例，大堂也应属于大厦全体业主公有，故未经全体业主或业主委员会同意，任何单位和个人不得出租或使用。大厦房屋建筑面积分套(单元)汇总表中一、二、三、四层的总建筑面积与被告物业管理公司持有的《房地产证》明确的大厦1―4层建筑面积不符，物业管理公司可与国土行政管理部门协调，但无权将属于整栋分摊的大堂据为已有。故物业管理公司出租涉案大堂的行为，构成对原告业主委员会权利的侵害，依法应当停止侵权行为；业主委员会要求被告物业管理公司停止出租大堂，将大堂交由业主委员会管理的诉讼理由成立，予以支持。被告物业管理公司称拥有大堂产权，出租该大堂是行使所有权的理由不能成立，法院不予采纳。因原告未提供证据证实被告实际出租公用大堂的面积和被告因此而取得的具体收益，故原告起诉要求被告归还出租大堂收入人民币20000元的诉讼请求，无事实依据，不予支持。涉案大堂虽属全体业主，大厦业主委员会有权代表全体业主行使所有权，但应采用合理、合法的方式行使权利；同时，在权利的行使过程中不能影响属于被告的一层其他区域的经营活动。故被告反诉要求原告停止在大堂内张贴有关大堂产权不属被告的宣传资料的理由成立，一审法院予以支持。又由于涉案大堂面积属于大厦整栋分摊的面积，被告不单独拥有大堂的所有权，因此被告在未经全体业主或业主委员会同意的情况下，不得将涉案大堂的部分或全部对外出租，故被告反诉要求原告停止一切以干扰大堂正常租赁的行为的诉讼请求，一审法院依法不予支持。被告提供的与案外人服务中心签订的《房屋租赁合同》中约定租赁房屋的月租金为人民币30400元，但被告未提供证据证实原告实施了何种侵权行为，同时也未提供证据证实原告的行为与该份租赁合同未履行存在因果关系；被告不能证明原、被告就大堂的权利发生纠纷时给被告造成了人民币30400元的损失，故被告反诉要求原告赔偿其损失人民币30400元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。遂判决如下：一、被告物业管理公司立即停止出租307．7平方米大堂的行为，并于本判决生效后十日内将307．7平方米大堂内的承租户搬迁出该大堂；二、驳回原告业主委员会要求被告物业管理公司归还出租大堂租金人民币20000元的诉讼请求；三、反诉被告业主委员会立即停止在大堂内张贴大堂产权不属反诉原告物业管理公司的宣传资料；四、驳回反诉原告物业管理公司要求反诉被告业主委员会停止干扰大堂出租行为的诉讼请求；五、驳回反诉原告物业管理公司要求反诉被告业主委员会赔偿损失人民币30400元的诉讼请求。物业管理公司不服一审判决，上诉至二审法院。
二审法院补充查明：上诉人在一审中提交的《房地产证》，表明其拥有的涉案大厦1―4层建筑面积8892．39平方米房屋，用途为设备用房及停车库。
二审法院审理后认为，业主与物业管理公司就物业共用部位权属产生的纠纷属于法院的受案范围，本案被上诉人业主委员会是经住宅局备案登记的合法组织，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，符合“其他组织” 条件，其就小区共用部位即本案涉案大堂权属与物业管理公司产生的纠纷，可以自己名义提起诉讼。本案双方当事人争议的焦点问题是：1、涉案大厦307.7平方米的大堂所有权的归属问题；2、被上诉人业主委员会有无权利对上述大堂主张诉讼实体权利。从上诉人提交的《房地产证》来看，该证明确记载涉案大厦1-4层的建筑面积为8892．39平方米，房屋用途为设备用房及停车库。被上诉人在一审中提交了深圳市规划与国土资源局的公用面积说明表，该表明确涉案大厦307.7平方米的大堂属整栋分摊，即应当属于该大厦的全体业主所有。对于双方争议的这一焦点问题，二审法院认为，物业管理公司提交的房地产证并没有就大厦1-4层的专有部位、共有部位进行具体、明细的登记，在《房地产证》上记载的小区建筑面积与实际建筑面积有较大出入的情况下，对于涉案大堂是属于物业管理公司专有还是属于全体业主共有必须参照相关的说明表、登记表来确定，房地产证上明确记载上诉人所拥有的涉案大厦1-4层为设备用房及停车库，上诉人认为上述大堂包括在其拥有的大厦1-4层8892.39平方米建筑面积内，依据不足，法院不予支持。上述大堂未经全体业主同意，任何单位和个人不得出租或使用。上诉人将属于整栋分摊的大堂，对外出租，构成对全体业主权利的侵害，依法应当停止侵权行为。但由于本案业主委员会在一、二审中均未提交其诉请主张得到业主大会或全体业主授权的证据，故对业主委员会在本案中就实体问题所提出的全部诉讼请求应予驳回。上诉人物业公司由于对涉案大堂不拥有产权，其反诉要求被上诉人业主委员会停止一切干扰大堂正常租赁及要求赔偿租赁损失30400元的诉讼请求，没有依据，二审法院亦不予支持。综上，依法判决如下：一、维持一审法院判决第二、四、五项；二、撤销一审法院判决第一、三项。
三、评析
本案双方当事人争议的焦点问题是：1、涉案大厦307.7平方米的大堂所有权的归属问题；2、被上诉人业主委员会有无权利对上述大堂主张诉讼实体权利。依照国务院颁发的《物业管理条例》的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，由业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。本案业主委员会是经市住宅局备案登记的合法组织，但不具有法人地位。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。” 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（2003年8月20日　[2002]民立他字第46号）就安徽省高级人民法院〔2002〕皖民一终字第112号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》，答复如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合"其他组织"条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。据此，本案业主委员会符合“其他组织”的 条件，其就小区共用部位即涉案大堂权属与物业发展公司产生的纠纷，可以自己名义提起诉讼。业主委员会是业主大会的执行机构，虽然可以以自己的名义就小区共同事务提起诉讼，但是就业主实体权利与物业管理公司产生的纠纷，业主委员会的诉讼地位仅是诉讼代表人，不能完全独立地承担民事责任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终也由全体业主共同承担。因此，业主委员会可以行使程序上的诉讼权利与义务，实体上的权利与义务仍由全体业主承担。业主委员会主张实体上的权利时应得到业主大会的授权或全体业主的授权。业主委员会要求物业管理公司停止出租小区大堂，虽然理由成立，但对于其要求将大堂使用权及大堂的出租收入归还业主委员会的主张，由于业主委员会未提交上述主张得到业主大会或全体业主授权的证据，故对业主委员会在本案中就实体问题所提出的全部诉讼请求应予驳回。
对于小区大堂的权属问题，现行法律并没有规定。由于法律并没有规定，应当视双方的约定以及开发商在销售时是否将大堂成本分摊给业主而定。本案中，物业管理公司提交的房地产证并没有就小区的专有部位、共有部位进行具体、明细的登记，在《房地产证》上记载的小区建筑面积与实际建筑面积有较大出入的情况下，对于涉案大堂是属于物业管理公司专有还是属于全体业主共有可以参照相关的说明表、登记表来确定，物业管理公司的《房地产证》上明确记载房屋的用途为设备用房及停车库，涉案大堂不属上述房屋用途，而被上诉人业主委员会提交的深圳市规划与国土资源局的公用面积说明表表明确涉案大厦307.7平方米的大堂属整栋分摊，即应当属于该大厦的全体业主所有，因此，涉案大堂应确认为小区全体业主所有。
从司法实践看，目前对这类案件的审理仍处于审判探索阶段，虽然物业管理在我国已有近20年的历史，但完善的法律法规制度还远未建立，对业主大会、业主委员会与物业管理公司之间的关系还无法起到明确、严格规范的作用。物业作为不动产，本身就存在自身的特点，而业主、业主委员会及物业管理公司对物业进行的使用、管理行为，又使得相关主体之间的法律关系更为多样化、复杂化，而要对这些复杂法律关系进行规范，物权法的颁布就显得尤为重要，特别是建筑物区分所有权的制度，作为现代民法重要的不动产所有权制度，在国外已经普遍立法，而在我国目前还处于讨论过程中。由于上述原因及其他各方面情况的存在，导致了在物业管理过程中，物业管理公司与业主委员会之间产生了诸多的纠纷和矛盾，要解决这些纠纷和矛盾，不仅要建立和完善相关的法律、法规制度，还应该坚持诚信、合同的原则。
综上所述，无论是从现有法律、司法解释的规定，还是从司法实践、证据的认定来看，本案大堂产权归属问题的确认都是有事实依据的，对业主委员会诉讼主体资格的认定及诉讼请求的处理也是符合法律规定的。